Quale mutuo scegliere nel 2011, con quale tasso?

La Banca d'Italia segnala che nel mese di novembre  il tasso medio su nuovi prestiti fino a un milione di euro è salito dal 3,28% al 3,315 (un anno prima era al 3,07%). Per le famiglie sempre la Banca d'Italia segnala, ancora a novembre, che il tasso medio taeg sui mutui casa è salito dal 2,89% di ottobre sopra il 3% per la prima volta da undici mesi. Il tasso medio per i mutui oltre i dieci anni è risalito al 4,2% dal 4,1% di ottobre. I nuovi rincari inducono chi abbia intenzione di acquistare un immobile o sia insoddisfatto del tasso che paga ora a porsi un domanda, che li accompagnerà per tutto il 2011: come scegliere un mutuo migliore?

La soluzione migliore è tenere d'occhio gli istituti di credito e scovare quelli che praticano le migliori condizioni. Perché il mutuo, a questo punto, dicono gli esperti, va trattato come un vero e proprio investimento:  deve essere seguito nel tempo in modo da essere pronti a cambiarlo nel caso (scontato) di virate macroeconomiche che abbiano impatto sui tassi e sulle rate. In questo senso è bene sapere che nella seconda parte del 2011 potrebbe arrivare un ritocco vero l'alto dei tassi (e quindi delle rate): dipenderà dall'inflazione che però Jean-Claude Trichet, governatore della Bce vede già in rialzo. Il segnale arriva dall'Euribor a tre mesi, il parametro più usato per il calcolo delle rate sui mutui a tasso variabile, che ha superato di nuovo l'1%, andando da 0,998 a 1,006%.

Detto questo, nel 2011 sarà meglio concentrarsi sui mutui a tasso fisso o a tasso variabile? Secondo un'indagine del Sole 24 ore emerge che, dal punto di vista macro, l'anno nuovo è iniziato col rialzo degli Eurirs (i parametri dei mutui a tasso fisso) a lungo termine che viaggiano al 3,5-3,6% contro il 2,6-3% di agosto. Questo significa che il divario tra tasso fisso e  variabile è intorno al 3% che tradotto significa oltre 200 euro/mese per un mutuo da 150mila euro a 20 anni. Stante questo margine, Chebanca! sembra essere l'istituto che al momento offre il più vantaggioso mutuo a tasso variabile, con  Taeg del 2,07%. Per quanto riguarda il tasso fisso, Chebanca! chiede il 4,93% (forse un po’ troppo). Il divario c'è potrebbe restringersi se l'Euribor, come sembra, salirà nel 2015 alla media del 3%. Scegliere oggi un tasso variabile può dunque dare un certo vantaggio destinato ad assottigliarsi nei prossimi tre anni. Il mercato indica in calo le soluzioni variabili con cap, cioè quelle che proteggono dai rialzi dei tassi oltre la soglia fissata (in genere il 5,5%) che lasciano il passo al ritorno del tasso fisso tornato in auge da metà 2010 beneficiando del calo degli Eurirs.

In previsione di un certo rimescolamento delle carte Ing Direct, per esempio, torna a puntare sul variabile a rata costante, offerto sia per nuovi mutui che per surroghe. A proposito: teniamo conto che parecchi istituti (tra cui Webank, Barclays, Chebanca, e il gruppo Veneto Banca) non accettano più alcun cliente che voglia spostare il vecchio mutuo. Qualche banca invece (come IntesaSanPaolo e Bnl) offre delle  promozioni per le surroghe. In standby Monte dei Paschi di Siena che, dal lancio nel 2008 del suo variabile con cap a 5,5%, ha innalzato gli spread e oggi è fra i più cari. A offrire i mutui a tasso fisso più vantaggiosi è UniCredit : le rate sono calcolate su Irs 2 e 5 anni, più basse rispetto alle durate superiori. Se invece uno vuole agganciarsi all'Irs vent'anni finisce in un mutuo tra i più cari (con taeg 5,81%): peggio c'è solo Banca Mps (con taeg 6,04%).

di Franco Canevesio