Mutui, Francia e Spagna a rischio bolla

In tema di mutui, se l'Italia piange la Francia e la Spagna non ridono. A dispetto della crisi, i prezzi delle case in Francia salgono grazie al pacchetto di incentivi varati dal governo di Nicolas Sarkozy nel 2009. Una ricetta, quella dell'Eliseo che parla chiaro: l'obiettivo è defiscalizzare l'acquisto d'immobili residenziali a uso diretto e anche quelli comprati per investimento agevolando la concessione dei finanziamenti delle banche attraverso mutui ipotecari. Il risultato è che il valore degli immobili nel 2010 ha recuperato il 10% e per il 2011 le previsioni stimano un'ulteriore risalita dei prezzi intorno al 5% o al 6%.

Vediamo da vicino le misure di Sarkozy per incentivare l'acquisto del mattone residenziale. Prima di tutto, a inizio 2009, entra in vigore la legge Scellier che consente di beneficiare della riduzione dell'imposta d'acquisto su qualsiasi immobile nuovo ma destinato alla locazione. La normativa prevede uno sgravio fiscale dal 22% al 32%  nel 2011 a chiunque acquisti una casa che sia energeticamente parlando, ad alta efficienza e a chi abbia sottoscritto per quest'anno un contratto di locazione che duri da nove anni (22% di sgravio fiscale in nove rate) a quindici anni (sgravio del 32%). La legge francese inoltre prevede un'agevolazione per gli acquirenti di una prima casa che accendano  un mutuo ipotecario.

A seconda del reddito, della struttura famigliare, della zona in cui è ubicato l'immobile è  possibile accendere un prestito a tasso zero. A dare impulso al rally del mercato del mattone transalpino contribuisce non poco anche il livello basso dei tassi d'interesse sui mutui. Attualmente  la Francia si attesta al 3,5%, l'1% di meno rispetto al 2010: chiunque accende un mutuo e quindi acquista a debito non sente il peso schiacciante dell'aumento dei prezzi perché l'esborso viene compensato dagli interessi sui prestiti che sono minori rispetto al passato. A  pochi chilometri dal confine transalpino, la Spagna rischia un'ondata di subprime, più o meno quanto è accaduto negli Stati Uniti dall'agosto del 2007. L'allarme viene lanciato dal quotidiano El Paìs secondo cui la crisi è legata alla situazione bancaria iberica.

Banche e casse di risparmio, sostiene il quotidiano, negli ultimi anni (cioè prima della crisi del 2008) hanno concesso oltre cento milioni di euro di mutui a rischio. Il fatto è che circa il 20% dei mutui accesi sono rappresentati da  ipoteche per somme che superano l'80% e addirittura il 100% del valore delle abitazioni: i mutui inoltre presentano il 6,1% di morosità, cioè il triplo della media dell'Unione europea rispetto all'insieme dei prestiti immobiliari. Sempre secondo El Paìs (che cita a questo proposito Alfredo Saenz, amministratore delegato del Banco Santander) “questi mutui sono quanto di più vicino ai subprime degli Stati Uniti”.

Gli analisti, dal canto loro, sostengono che il rischio vero nell'ambito dei mutui sia rappresentato da quelli contratti da immigrati e da precari giovani o con un contratto temporaneo di lavoro. Si tratta, dice Saenz, di ipoteche-bomba in grado di  far scoppiare la nuova bolla immobiliare spagnola giusto come i subprime fecero scoppiare, nel 2007, la bolla negli Stati Uniti, una bolla che riverberò i suoi effetti nella crisi mondiale del 2008-2009). Le banche più esposte secondo il quotidiano iberico sono Caja Madrid-Bancaja (che rischia per 19 miliardi di euro), Bbva (esposto per 15,5 miliardi), Santander e Caixa (nove miliardi ciascuno) e Caixa Catalunya (per 6,5 miliardi). Le ipoteche superano il 100% del valore dell'abitazione e i mutui insolventi sono a rischio di moltiplicazione per dieci. I mutui rimanenti  accesi in Spagna rappresentano oltre 437 mld di euro cioè quatro volte le ipoteche che sono attualmente a rischio. Il governo del premier Zapatero, giusto a fine gennaio, ha varato il suo “piano ristrutturazione  e ricapitalizzazione di tutte le casse di risparmio che sono considerate dalle agenzie di rating un anello troppo debole per il sistema finanziario spagnolo.

di Franco Canevesio