Comprare casa senza anticipo con un mutuo

Come richiedere un mutuo senza anticipo

Sembra impossibile crederci, ma esistono delle alternative economico-finanziarie per comprare casa senza avere la necessaria liquidità per farlo. Si tratta di possibilità che in qualche modo sono nate per sopperire alla difficoltà di ottenere un mutuo dalle banche, che in genere finanziano soltanto fino all'80% del valore immobiliare. Inoltre, queste soluzioni risultano essere vantaggiose sia per il proprietario che per l'acquirente, lasciando a volte anche un ampio margine di scelta sulla possibilità di concretizzare l'acquisto.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa e i mutui al 100%

L'anticipo viene richiesto di norma in tutte le occasioni in cui si accende un mutuo e può rappresentare una cifra ragguardevole che non tutti hanno a disposizione. Per ovviare a questo problema e chiedere un mutuo senza anticipo, si può puntare alle agevolazioni messe in campo per chi ha meno di 35 anni o è titolare di un contratto di lavoro atipico. Può servire anche in quei casi in cui non si ha un parente che possa fare da garante.

Chi è under 35 può infatti richiedere un mutuo per giovani e tentare di chiedere l'idoneità al Fondo di Garanzia Prima Casa, dove è lo Stato che si cala nella parte di garante, con una garanzia che corrisponde al 50% del valore della casa. In questo modo si può ottenere di fatto un mutuo al 100% del valore immobiliare, senza dover cercare liquidità per l'anticipo. Altri requisiti per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa sono quelli che riguardano un contratto di lavoro a tempo determinato, essere single con dei figli a carico minori di 18 anni, risultare assegnatari di alloggi popolari. A tali prerogative si aggiunge anche il requisito indispensabile di non essere proprietari di altri immobili.

L'affitto con riscatto

La possibilità dell'affitto a riscatto in Italia è stata sancita dall'articolo numero 23 del Decreto Sblocca Italia. Il riscatto della casa attraverso il pagamento di un canone mensile avviene dopo una locazione, che può durare dai 2 ai 7 anni. Al termine di questo periodo l'affittuario può decidere se continuare a pagare, trasformando quanto già pagato in un deposito, che quindi non andrà perduto e potrà essere sfruttato a tal fine. In taluni casi l'affittuario potrebbe anche non continuare con questa formula, se le sue condizioni economiche non lo consentono.

Il vantaggio con questa formula è quella di entrare fin da subito nella casa che si ha intenzione di comprare e guadagnare tempo per mettere da parte la liquidità necessarie ad affrontare il pagamento dell'affitto in futuro. Il canone mensile in questo caso risulta leggermente più alto rispetto a quello di un contratto di locazione normale e anche la caparra viene calcolata in percentuale, in base al valore stesso dell'immobile. Di solito si aggira intorno al 7%-9%. A favore dell'affittuario c'è il fatto di non dover pagare nessuna tassa sull'immobile che, fino alla definizione della compravendita, rimane a carico del proprietario. Con la formula dell'affitto a riscatto il canone, quindi, viene finalmente investito in modo fruttuoso.

Il prestito vitalizio ipotecario

È un modo per acquistare casa senza liquidità riservato a chi ha più di 60 anni e ha intenzione di assicurarsi un buon tenore di vita nella terza età e a seguito del pensionamento. La casa può diventare fonte di guadagno o di garanzia, chiedendo una linea di credito o un finanziamento alla banca, dietro l'ipoteca sull'immobile, detta di 1° grado.

Il vantaggio sta nel fatto che, finché il proprietario sarà in vita, non dovrà pagare alla banca alcun rimborso per il prestito, fatta salva la possibilità di voler rientrare in pieno possesso dell'immobile. Il compito di decidere in merito sarà delegato ai legittimi eredi, che potranno scegliere se ripagare il capitale ottenuto dal loro congiunto riavendo l'immobile, oppure lasciare che sia la banca a diventarne proprietaria. Può succedere, infatti, che gli eredi non siano nella disponibilità di ripagare il capitale, anche in considerazione del fatto che esso aumenta in relazione agli interessi che sono maturati negli anni.

In alternativa, anche il proprietario stesso, se è ancora in vita, può cambiare idea e pagare alla banca il denaro ricevuto, rientrando legittimamente in possesso dell'immobile.

Vendita con riserva di proprietà dell'immobile

In questo caso si può comprare casa senza liquidità riscattando l'immobile, ma solo al pagamento dell'ultima rata. In qualche modo il meccanismo che è alla base della vendita con riserva è molto simile a quello del contratto di affitto con riscatto. La differenza sostanziale è che l'affittuario in tal caso non entra in possesso del bene nel momento in cui firma il contratto e neppure può abitarlo. Ci sono tuttavia dei casi in cui, a seguito degli accordi tra le parti, il candidato acquirente dell'immobile può entrare fin da subito e abitarlo.

Si sottolinea il fatto che, a differenza dell'affitto con riscatto, in cui si può recedere dall'intenzione di acquisto dopo al massimo 7 anni, in questo caso la compravendita è certa. Chi compra ha anche una maggiore tutela rispetto a possibili pignoramenti pendenti sul precedente proprietario, che in nessun modo possono essere trasferiti a quello nuovo. In questo caso, in cui la compravendita della casa è effettiva all'atto della firma del contratto, anche le tasse sull'immobile saranno a carico del nuovo proprietario.

Il leasing immobiliare

È una soluzione che è stata introdotta con la Legge di Stabilità nel 2016 ed è anche questa per certi versi simile al contratto di affitto con riscatto. La possibilità di comprare casa senza anticipo in tal caso è data dal fatto che il proprietario vende all'atto della firma l'immobile. L'acquirente è una banca o una finanziaria e a una di queste l'inquilino presente dovrà pagare un canone ogni mese.

Anche in questo caso l'importo è leggermente superiore a quello dei contratti di affitto tradizionali. Alla fine del periodo di affitto concordato sul contratto, l'inquilino sarà libero di decidere se lasciare la casa o saldare l'importo che manca al pagamento totale. Questa alternativa al mutuo è molto interessante per i giovani che hanno meno di 35 anni, in quanto rientrano tra quelli che possono godere di alcune detrazioni fiscali, sia sull'affitto che sul riscatto.

Uno dei vantaggi è quello che sulla casa non peserà alcuna ipoteca e, per chi avesse necessità, può arrivare a rateizzare l'intero importo del costo dell'immobile. Questo non succede quando si accende un mutuo, nella maggior parte dei casi. Un aspetto da tenere ben presente è che il leasing immobiliare non può avere una durata superiore a 15 anni. Questo comporta, in relazione al costo dell'immobile, un canone mensile mediamente alto che può arrivare a gravare per più del 30% rispetto agli affitti tradizionali.