Il mutuo per la nuda proprietà

“85enne, alto, luminoso e ristrutturato”. Ecco uno dei tantissimi annunci che riempiono sempre di più le pagine specializzate e le vetrine delle agenzie immobiliari. Si tratta delle vendite di case in nuda proprietà. Operazioni che consentono di risparmiare sul prezzo d’acquisto per quanti vogliono investire nel mattone, ma non hanno la necessità di abitare nell’immobile che comprano.

Basti pensare che questa forma di investimento - secondo quanto emerge dai dati dell’Agenzia del Territorio - solamente nel 2010 ha fatto registrare un aumento del 6,7% rispetto all’anno precedente. Un boom facilmente spiegabile. Anche se la crisi sembra dietro l’angolo, le sue conseguenze sono ancora nettamente percepibili in alcuni settori come quello immobiliare, con gli attuali prezzi di mercato che risultano ancora molto alti e la sostanziale difficoltà ad accedere ad un mutuo da parte delle famiglie.

Così, se fino a un paio di anni fa, il venditore era solitamente individuato in una coppia di persone anziane senza eredi, oggi chi decide di vendere la nuda proprietà è spinto soprattutto dalla crisi che morde il portafoglio. Mentre chi acquista continua a trovare nel mattone un bene di rifugio dall’altalenante borsa e dai titoli di Stato, scucendo una percentuale molto più bassa rispetto al valore di mercato dell’immobile.

Con questa operazione immobiliare si può ottenere una riduzione del prezzo della casa che va dal 25% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato. Ovviamente lo sconto è inversamente proporzionale all’età del venditore.

Evidenti i vantaggi di questo investimento. Ad iniziare dal trattamento fiscale. Nello specifico, la compravendita della nuda proprietà è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Ma se ricorrono i requisiti è anche possibile richiedere le agevolazioni prima casa che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna.

La base imponibile su cui applicare queste aliquote impositive si ottiene, invece, mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.

E, sempre a proposito di fisco, va ricordato che l’Agenzia delle Entrate con la circolare 20/E dello scorso maggio ha chiarito che il nudo proprietario che ha stipulato un prestito per acquistare la piena proprietà di un immobile concesso in usufrutto al figlio può scaricare, sempre nella misura del 19%, tutti gli interessi passivi del mutuo pagati con riferimento all’intero valore dell’immobile.

Precisi gli obblighi: quelli dell’usufruttuario sono pagare l’Ici (se dovuto) e le spese di manutenzione ordinaria e mantenere la casa con diligenza, senza danneggiarla o modificarla all’insaputa del nudo proprietario che ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito; quelli del nudo proprietario sono, invece, di sostenere le riparazioni straordinarie.

Ecco alcuni elementi che vanno valutati con molta attenzione: chi acquista la proprietà non ne può disporre subito, ma deve attendere degli anni, cioè fino alla morte dell’usufruttuario. Solo allora, infatti, la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniranno ricomponendo la piena proprietà. L’usufruttuario, poi, può cedere in affitto la casa o vendere l’usufrutto. Per evitare, quindi, la possibilità di avere in casa un ospite indesiderato, il nudo proprietario può chiedere di inserire nel contratto una clausola di prelazione. Infine, visto che solitamente queste transazioni sono pagate in contanti, per avere un mutuo bisognerebbe far firmare anche l’usufruttuario che, difficilmente, si accollerà il rischio di pagare la rata qualora il nudo proprietario non la versasse.

22 July 2011 di Patrizia De Rubertis